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　　那些过去曾令无数“购物狂”觅得快乐的批发市场，和一夜成长为巨擎的电商相比，正在走向衰落。网购冲击下最先感触到寒意的，是低价、疏散、无品牌的群众服饰。昔日热烈的北京动物园批发市场，无可遏制地式微了。

　　电商不只仅改变了人们的生活方式和商业形态，从土地到投资，一系列的化学反映已经开始。

　　最近几个月，最触动仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷的一件事，是普洛斯以人民币4.24亿元从富达来地产信托收购北京国际物流中心。比起写字楼抑或是购物中心，物流地产是换手率低且市场动摇不大的市场。许多外围的投资者们看不懂，又不知该如何进入，场内发展商们大多数抉择本人经营和持有。罗蔷蔷告诉21世纪经济报道记者，北京已很难拿到物流用地。众多资本看好这个范畴。

　　在高力国际工业服务部董事张卓文看来，中国的物流地产市场和1995年时的商业和住宅市场相近，正处于萌芽期。物流地产的发展诚然受制于经济发展的影响，而近些年来突起的电商却成为“X”因素。

　　来自仲量联行的报告指出，至 2020 年,中国电子商务市场的范围将达1万亿美元。市场日益向B2C形式(企业抵消费者)发展,产生对物流配送中心的巨大需求。而物流物业却处于相对缺乏的状况。据克尔瑞钻研显示，中国人均仓库面积只有美国1/14，仅洛杉矶市就领有超过5000万平方米的规范化仓储。

　　敏感的私募基金“嗅到”了其中的时机。领盛治理基金以为，稳固的收入和可观的价格差距，使物流仓储物业成为核心投资的理想抉择，而终端用户的壮大需求使物流仓储开发项目的报答甚有吸引力。

　　地方政府甚至改变了对土地出让的看法。始终以来，由于仓储设备造价廉价、雇员较少,且鲜有公司依据货物寄放的地点缴税,地方政府对物流用地出让通常更加慎重。但仲量联行发明，假如物流地产开发商可以保证其仓库有电商入驻,地方政府或者会更愿意接受物流用地。相较其余仓储租户而言,电商租户带来的一系列利好使其更具吸引力。

　　在宏观经济增长放缓,特殊是制作业扩大投资遭到影响的大环境下,由电商作为主力租户的仓储业得到普遍关注。电商的连续健康增长,使得地方政府愿意抛开关于物流用地的疑虑。目前简直一切的大型物流开发商都领有至少一家主流电商企业作为租户。

　　最新的趋向是，在北京，遭到昂扬租金的影响，电子商务公司将重要物流中心从城区迁至外围区域。天津的武清和河北的廊坊，成为新的会聚地。“不过，这些大型电子商务企业仍在北京经营小型物流中心及最后一公里配送网点。”罗蔷蔷说。

　　据世邦魏理仕2014年一季度报告显示，天津武清已吸引了60多家电商企业，其中电商业界前15名企业已整个落户该区域。以阿里巴巴为代表的一些电商自建仓库体量较大，远超过了其自用面积，多出的局部则对外出租。而电商搬离北京所空出的面积，重要由第三方物流、实体零售、制作业等占有。

　　面临搬迁的动物园批发市场的商户们也迎来转折。新的商业形态正在被塑造。在光耀东方集团收购北京动物园服装批发市场中的世纪天乐大厦后，光耀东方预备打造一个新的批发平台—动批网，并尝试树立线下实体店体验批发+线上电子商务批发交易的O2O（Online To Offline，在线离线/线上到线下）形式。

　　新的批发市场业态也将有赖于物流地产的发展。罗蔷蔷以为，处于萌芽阶段的物流地产，将在很长一段时间内维持热度。下一步，市场须要更高水平的物流仓库和领有更专业经营才能的发展商。无论是本人经营还是发售，相似万科等新的进入者必须要弄清晰宗旨客户的需求，针对不同的客户供给不同的产品。